LexisNexis Argentina


Citar Lexis Nº 0003/001963

07// 

      HIPOTECA / 17) Letras hipotecarias
      Morello, Augusto M. LexisNexis Jurisprudencia Argentina 
      Aspectos procesales de la ley 24441, de financiamiento y construcción de 
      viviendas. 1995 
      Doctrina JA 1995-II-765 

SUMARIO: I. Aproximaciones - II. Por qué una ley omnibus. Contenido y 
metodología - III. Intermedio - IV. Letras hipotecarias. Visión general. Cómo 
funcionan - V. La ejecución especial extrajudicial de las letras hipotecarias - 
VI. Ámbito de las providencias cautelares - VII. La ejecución especial - VIII. 
Cómo se estructura la oposición del deudor latu sensu: a) Ámbito cautelar. b) 
Ámbito ejecutivo - IX. La subasta extrajudicial - X. Un remedo de juicio de 
revisión o declarativo posterior - XI. La Reforma al art. 598 del CPr. Ver Texto 
- XII. Reflexiones críticas de cierre
I. APROXIMACIONES
En los inicios de 1995 (B.O., 16 de enero), una nueva ley ómnibus impacta en un 
amplísimo frente jurídico con profundas innovaciones que obligan a un estudio 
profundo y severamente reflexivo.
a) Marcamos de continuo que ninguna ley es inocente. Que los propósitos que 
plasman las normas atienden a proteger o privilegiar determinados intereses, lo 
que supone posponer o menguar otros.
Que en un tiempo de `emergencia continua' (1), las ideas-fuerza del Estado de 
Derecho, que se visten con las exigencias que fluyen del principio de la 
seguridad jurídica (Fallos, 242:505), no impiden sin embargo que afloren 
paradojas, tales como que la consolidación de deudas (23982 Ver Texto ) conduzca 
a que las mismas sean abonadas mediante la entrega de los Bonos de Consolidación 
en Moneda Nacional a dieciséis (16) años y -montado en ese espacio inicial- se 
profundice la distorsión del cumplimiento de las obligaciones contractuales y 
legales y el sucesivo resquebrajamiento del plexo sustentador del crédito frente 
a la insatisfacción de las prestaciones. Aunque en el afán del pronto finiquito 
sustancial y procesal, de la efectividad del pago, se enfatice sobre la doble 
avenida del acceso a la jurisdicción -que supone la lógica terminación del 
litigio dentro de un plazo razonable y, también, sus resultados útiles (art. 15, 
Const. de la Pcia. de Buenos Aires) (2)-. Tiras y aflojes para satisfacer el 
derecho al crédito reconocido por la sentencia a través de su inmediata 
realización. No hay dudas, por cierto, de que el presente es tiempo de profundas 
transformaciones, de mutaciones radicales, pocos años antes impensables.
b) No puede extrañar, asimismo, el apagamiento de conceptos y prácticas tan 
caras a los operadores formados en el manejo de ordenamientos, previsibles, 
normales, o que nos parecían así.
Las mudanzas son tan vertiginosas y profundas que no dan tregua a fin de 
`digerirlas', analizarlas criteriosamente y formular un balance del nuevo 
posicionamiento.
Por los más diversos frentes y flancos se amontonan las `nuevas políticas' cuyos 
fundamentos y explicaciones justificativas chocan con venerables -también 
rutinarias e inmovilizadas- razones que `en el pasado' tal vez se estimaron 
plausibles, pero que ahora, frente a otras realidades, diferente filosofía (la 
que nutre al mercado) y por cierto, el anclaje de la comunidad en otras 
valoraciones, conducen a un raudo proceso de adaptación, de verdadera 
redefinición que nos obliga a reconstruir el arsenal motivador. Porque aquél del 
que nos valíamos -contábamos con él y, bien o mal, nos era familiar en las 
grandes líneas de su aplicación con apoyos coherentes en la hermenéutica 
judicial (3)- está en fuga o ensordinado.
c) En el fuego cruzado de leyes recientes, amaneció la ley 24441 Ver Texto (B.O. 
16/1/95), cuando todavía no está apaciguada ni en los autores ni en las 
decisiones jurisprudenciales la cuña que produjo la sanción de la ley 24283 Ver 
Texto (4) lo cual obliga a ovillar muchas de los verdades precedentes y a 
reemplazar su trama por otras más a tono con las nuevas corrientes que se ven 
convertidas en preceptos legales.
Lo intentamos comprobar a continuación, en el vuelo sobre el entramado 
pertinente de la ley 24441 Ver Texto .
II. POR QUE UNA LEY ÓMNIBUS. CONTENIDO Y METODOLOGÍA
a) Es interesante reparar en el amplísimo y variado contenido que el genérico 
nombre abarcador -`Financiamiento de la vivienda y la construcción'- deja de 
traducir con fidelidad, por su notorio reduccionismo; cuanto menos es parcial, 
insuficiente, `escondedor'.
Se agrupan los 97 artículos en trece (13) títulos, a saber:
I. Del fideicomiso (5)
II. Del contrato de `leasing' (6)
III. De las letras hipotecarias (7)
IV. De los créditos hipotecarios para la vivienda (8)
V. Régimen especial de ejecución de hipotecas (9)
VI. Reformas al Código Civil (10)
VII. Modificaciones al régimen de corretaje (11)
VIII. Modificación a la Ley de Fondos Comunes de Inversión (12)
XI. Modificaciones al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (13)
X. Modificaciones al Régimen Registral (14)
XI. Modificaciones al Código Penal (15)
XII. Modificaciones a las leyes impositivas (16)
XIII. Desregulación de aspectos vinculados a la construcción en el ámbito de la 
Capital Federal (17)
Bien salpicado y con las tonalidades más coloridas, como se advierte, es el 
temario así asumido.
Noventa y siete artículos en un ómnibus de dos plantas, que con una máscara 
común cubre el rostro de la vivienda y de la construcción, aunque verse, sin 
embargo, acerca de un enjambre de instituciones pobladas de nuevas resonancias.
b) Abordaremos (en primera lectura) los títulos que hemos puesto en bastardilla 
y reconocen predominancia a las previsiones procesales y a las innovaciones de 
ese perfil que en ellos se almacenan -nada secundarios ni de poca monta-. Se 
focalizan: en el proceso compulsorio (en el hipotecario en particular) 
extrajudicial, en la subasta de igual trámite extrajudicial, y también en los 
puntos vinculados a esas cuestiones que tienen notas propias, aunque se radiquen 
en la hipoteca y las letras de ese carácter.
c) Importará anticipar algunas observaciones que envuelven al conjunto de las 
normas vinculadas:
1) Cualesquiera fueren los reparos a su abigarradora y multiforme sistemática, 
la 24441 es, típicamente, una ley macroeconómica. Su metodología no oculta que 
se trata de alimentar la financiación -el crédito destinado a esos fines- de la 
construcción de viviendas y asegurar a ese crédito garantías suficientemente 
eficaces y efectivas.
2) Mientras las leyes 24283 Ver Texto y 24432 Ver Texto , inequívocamente 
exteriorizan el propósito tuitivo hacia el deudor, a fin de impedir abusos o 
demasías en los resultados cuantitativos (en la traducción final del crédito a 
satisfacer) que quebrantan inequitativamente la justicia conmutativa o 
propensión a la moderación razonable de las acreencias de honorarios, la ley a 
comentar (24441) busca, en cambio, tutelar al acreedor en su manifestación de 
los grandes grupos financieros que a través del crédito hipotecario son los que 
deben costear la construcción de viviendas y la provisión de créditos 
hipotecarios para esa finalidad.
3) Se alinea, en los objetivos compartidos por los Ministerios de Economía y 
Justicia, dentro del marco de la Economía de Mercado, la que se cuela así 
aforada en los intentos de la legislación de emergencia judicial (18). Es 
evidente, asimismo, que desborda -queremos decir sobrepasa y profundiza- las 
alternativas y posiciones sugeridas en los Proyectos de Reformas al Código 
Procesal Civil y Comercial de la Nación (1993 y 1994), que tienen estado 
legislativo.
4) Se insiste, igualmente, en la línea de sentido que lleva la totalidad de las 
adaptaciones del Estado nacional, y de imposición a las provincias, con la 
intensificación, que se acentúa, del principio de subsidiaridad (19).
5) Son mutaciones que brincan del Estado Benefactor al de una sociedad activa y 
protagónica y un Estado de mínima. Empero, con límites e insinuando la 
armonización global cuyo `ethos' sea lo justo y solidario para todos, no para 
pocos, porque el sistema de mercado `que sabe de precios pero no de valores' 
(Octavio Paz) no parece que en la identificación actual plasme la síntesis 
aludida. Suscita hondas cavilaciones, luces y sombras. De allí que las 
afirmaciones y los logros, que deben ser reconocidos, no disimulen los costos 
sociales, así como las reservas y las disconformidades con el destino último. 
Pensamos que ningún análisis jurídico puede sustraerse de esas realidades ni de 
un contexto social que exhibe tantas discriminaciones y desigualdades, al 
acrecentar la pobreza y acentuar los privilegios (Carlos Fuentes) (infra XII).
III. INTERMEDIO
En esas nuevas relaciones (peligrosas): Estado, sociedad, persona, es cuando el 
dibujo de las mudanzas cobra rasgos peculiares. Veamos cómo se las describe.
Cuando observamos todo lo ocurrido en los últimos cuatro años, `con servicios 
que desaparecen, otros que se transfieren a la actividad privada, un cambio 
sustancial en la vida -no tanto en los principios jurídicos- del funcionario 
público, con giros en muchos aspectos de 180 grados con respecto a las 
regulaciones vigentes, cuando el instituto del poder de policía sufrió un 
terremoto con la política desregulatoria (ley 23697 Ver Texto ) llevada a cabo 
con energía y velocidad, si bien, en opinión de algunos, con descuido de las 
formas...; cuando los programas de estudio ya están desactualizados y en 
realidad ya no hay bibliografía totalmente aprovechable, con excepción de 
algunas monografías sobre temas específicos, ¿cómo trataremos tantos problemas 
en la era de las privatizaciones? Menudo problema para los profesores, 
estudiosos y estudiantes del Derecho Administrativo (no sólo de él, por 
supuesto).
El Estado es distinto. `En un sentido absoluto, carece de bienes propios. Por 
definición administra bienes comunitarios -el Bien común- destinados a su 
distribución en la sociedad, entre las partes del todo comunitario. Esa es la 
visión del nuevo modelo de relación Estado-sociedad, los postulados del Estado 
de Derecho y la garantía del debido proceso' (20).
Nosotros agregamos que la función de juzgar no ha cambiado, pero sí el Servicio 
de Justicia. Parece entonces que es en el espejo del mensaje más arriba 
circunscripto, en donde debemos reflejar el examen propuesto, de las normas de 
la ley 24441 Ver Texto y las críticas constructivas.
Quede asentado, asimismo, que la sancionada es directamente operativa y `deja 
sin efecto toda norma legal que se oponga al contenido de esta ley' (art. 97).
IV. LETRAS HIPOTECARIAS. VISIÓN GENERAL. COMO FUNCIONAN
a) A fin de facilitar la operatoria hipotecaria y el crédito que se afecta a la 
construcción de viviendas se legisla la figura de las letras hipotecarias, que 
son títulos valores con garantía hipotecaria (art. 35).
La ley 24441 Ver Texto es en esta parte el desarrollo actualizado de lo 
prescripto en el art. 3202 del Cód. Civ. Ver Texto , disposición que autoriza a 
emitir letras o pagarés hipotecarios; esta modalidad permite movilizar el 
crédito, toda vez que el acreedor podrá darlo en pago, descontarlo o cederlo en 
garantía y ello es consustancial con la agilidad del sistema que propicia la 
construcción y financiación de viviendas.
En lugar de la escritura (pública) de cesión del crédito la vía del endoso más 
simple y económica -que importa a su vez la transmisión del derecho real de 
garantía (fuerte, de hipoteca) sin necesidad de la incripción de ella en el 
Registro de la Propiedad -si bien su emisión tuvo que ser anotada por el 
registrador de hipotecas-, es manifiesto que el régimen instaurado supera las 
dificultades que en la práctica generaba la aplicación del art. 3202 citado (ver 
en especial, Scotti, Edgardo O., Necesaria reforma del Código Civil, LL, 1992-B, 
p. 1313, que erige al escribano -con independencia del sistema registral- en la 
pieza clave de esa simplificación funcional de las letras hipotecarias, y 
Highton, Elena I., Juicio hipotecario, t. 1, pp. 132-140, con reseña 
jurisprudencial).
b) Estructura y características
- sólo pueden emitirse si corresponden a hipotecas de primer grado.
- y está consentida (su emisión) de manera expresa en el acto de constitución de 
la hipoteca (art. 36).
c) Efectos
- Extingue por novación la obligación que era garantizada por la hipoteca (art. 
37)
- no impide al deudor transmitir el dominio del inmueble; el nuevo propietario 
inviste el carácter de tercer poseedor de cosa hipotecada.
- la locación convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca es 
inoponible a quienes adquieran derechos sobre la letra, o sus cupones
- cuando la letra es susceptible de amortización en cuotas variables podrá 
omitirse la emisión de cupones; en ese caso el deudor tendrá derecho a que `los 
pagos parciales se anoten en el cuerpo de la letra hipotecaria, pero igualmente 
serán oponibles aun al tenedor de buena fe los pagos documentados que no se 
hubieren inscripto de esa manera' (art. 41)
- el pago debe hacerse en el lugar indicado en la letra, el que podrá ser 
cambiado dentro de la misma ciudad, pero sólo tendrá efecto a partir de su 
notificación (art. 42).
- la mora se produce en forma automática al solo vencimiento, sin necesidad de 
interpelación alguna (art. 43)
- el derecho real de hipoteca incorporado al título (la letra hipotecaria) se 
rige por las disposiciones del Código Civil en materia de hipoteca (art. 44)
- y lo que más nos interesa: el portador de la letra hipotecaria -o de algunos 
de sus cupones- puede ejecutar el título por el procedimiento de ejecución 
extrajudicial (ejecución especial, acelerada) previsto en el título IV de esta 
ley (art. 50 y 51); empero, ello únicamente es así si se lo hubiere convenido en 
el acto de constitución de la hipoteca. De lo que deberá dejarse constancia en 
la letra y en los cupones (art. 45)
- Al título valor (de la letra hipotecaria o de los cupones) les son aplicables, 
subsidiariamente (en cuanto resulten compatibles), las reglas previstas por el 
dec.-ley 5965/63 Ver Texto para la letra de cambio (art. 46).
- Las acciones emanadas de las letras hipotecarias prescriben a los tres (3) 
años contados desde la fecha del vencimiento de cada cuota de capital o interés 
(art. 47).
- La cancelación (judicial) de la inscripción de la emisión de las letras, y por 
ende de la hipoteca, se podrá hacer a pedido del deudor mediante la presentación 
de las letras y cupones en su caso con constancias de haberse efectuado todos 
los pagos de capital e intereses. El certificado extendido por el juez tendrá el 
mismo valor que la letra y/o cupones a los efectos de su presentación para la 
cancelación de la hipoteca (art. 48).
- Finalmente, y ello es medular a los fines principales a que responde el 
régimen que instaura la emisión de letras hipotecarias y/o cupones, estatuye el 
art. 49 que las personas autorizadas a hacer oferta pública como fiduciarios, o 
a administrar fondos comunes de inversión, podrán emitir títulos de 
participación que tengan como garantía letras hipotecarias o constituir fondos 
comunes con ellos, conforme las disposiciones reglamentarias que se dicten (ver 
título I, cap. V, arts. 21 y 22 de la ley en comentario).
d) Interesa advertir que los arts. 50 y 52 (constitutivos del tít. IV -De los 
créditos hipotecarios para la vivienda-) contemplan otras circunstancias 
encaminadas a facilitar la utilización de esta modalidad, la de las letras 
hipotecarias, a cuyo propósito establecen:
1) Una economicidad adecuada, reduciendo los gastos: en los créditos 
hipotecarios para la vivienda otorgados de conformidad a los términos de la ley 
24441 Ver Texto , los (gastos) de escrituración por la transmisión del dominio e 
hipoteca a cargo del cliente (el tomador del crédito) por todo concepto, no 
podrán superar el dos (2) por ciento del precio de venta o la valuación del 
inmueble.
2) Los aportes a los regímenes previsionales de los profesionales intervinientes 
(cuando correspondiese) y otras contribuciones (exceptuadas las tasas 
retributivas de servicios de naturaleza local) serán proporcionales a los 
honorarios efectivamente percibidos por tales profesionales (art. 50).
3) Y como lo puntualizáramos al inicio, en estos créditos hipotecarios para la 
vivienda el plazo se presume establecido en beneficio del deudor (art. 51)
V. LA EJECUCIÓN ESPECIAL EXTRAJUDICIAL DE LAS LETRAS HIPOTECARIAS
El título V, como lo destacamos parágrafos más arriba, introduce un 
`revolucionario' régimen de ejecución de las letras hipotecarias y/o de sus 
cupones.
Iremos despuntando (en un estudio incipiente) las disposiciones desplegadas en 
los títulos III (letras hipotecarias, arts. 35 a 49); IV (De los créditos 
hipotecarios para la vivienda, arts. 50 y 51); V (Régimen especial de ejecución 
de hipotecas, arts. 52 a 67) y IX (Modificaciones al Código Procesal Civil y 
Comercial de la Nación, art. 79).
Para la mejor comprensión del sistema implementado en la ley 24441 Ver Texto , 
importará reparar en lo que sigue:
1) la situación del deudor es extremadamente dependiente (subordinada) a la del 
acreedor.
2) busca explícitamente concretar la función `realizadora de la ejecución' 
(Rosenberg, Taruffo), de suerte que la garantía real en la faz instrumental 
juega decididamente a favor del acreedor. Ello se logra (se procura lograr) a 
través del modelo `de la oposición' más que de un régimen de excepciones (art. 
64), aunque la ley siga denominándolas así (excepciones).
3) dentro de la controvertida gama de posiciones de la moderna doctrina acerca 
de la caracterización y modalidad ejecutiva (Carnelutti, Satta, Liebman, etc.) 
restringe notablemente la estructura contradictoria, aunque respeta sí la 
bilateralidad, pero la audiencia reduce sensiblemente los poderes procesales 
instrumentales del deudor. Todo el sistema se centra (art. 54 y peculiaridades 
de la subasta extrajudicial) en la inmediata agresión del patrimonio del deudor, 
o para decirlo con la explicación de Satta (que aquí predomina sobre la 
concepción de Carnelutti) `no se está frente a un acreedor y deudor como sujetos 
activo y pasivo de un conflicto jurídico sino como que aquél (el Banco, etc.) es 
portador de un interés económico preferente'.
4) Ello atenuará sensiblemente el perfil del contradictorio y los alcances de la 
bilateralidad en este tipo acelerado de ejecución especial. La cognición (léase 
el tantas veces citado art. 64) está estrictamente actuada (admitida) sólo en 
modo compatible con la estructura y fines de este procedimiento. El 
contradictorio efectivo se ha fugado a otros momentos ulteriores habida cuenta 
de que `la oposición' compatibiliza funcionalmente más con una estructura no 
contradictoria que contradictoria. El concepto de parte por el lado del deudor, 
empalidece ostensiblemente por la dinámica del trámite y la dependencia 
apuntada.
5) En síntesis: lejos de estar ante una verdadera estructura contradictoria, la 
médula de su concepción se aproxima y tiende a un procedimiento unilateral con 
amagos de bilateralidad en aspectos muy específicos y por demás reducidos, que 
llama de continuo a la efectividad de la defensa en juicio. Se está frente a un 
nítida tutela jurisdiccional diferenciada (ver en extenso el excelente ensayo de 
Giuseppe Tarzia, Il contradittorio nel processo esecutivo, en la obra que 
individualizamos en nota, ps. 49 a 110; esp. ps. 53 a 60, ns. 2 y 3; 73, n. 3 y 
109, n. 14, con amplísimas referencias).
6) Finalmente, debe repararse también (aquí sí predominan las ideas de 
Carnelutti) que en la combinación de las disposiciones cruciales -arts. 54 Ver 
Texto y 64 Ver Texto - la ley 24441 discrimina las providencias cautelares con 
marcada función ejecutiva (art. 54), de las resoluciones estrictamente 
ejecutivas propias al trámite compulsorio. El maestro italiano, es sabido, 
distinguía las providencias ejecutivas en procesales y materiales (ver Tazia, 
ob. cit., ps. 58/59 y nota 36).
Importará reparar en estas consideraciones al interpretar el nuevo ordenamiento, 
inclusive el título IX, que modifica el art. 598 del CP. Ver Texto 
a) Caracterización del título especial
1) Se trata de hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias con 
la constancia del art. 45 (`el portador de la letra hipotecaria o de alguno de 
los cupones puede ejecutar el título por el procedimiento especial previsto en 
el título I (transcripto) de esta ley cuando así se hubiere convenido en el acto 
de constitución de la hipoteca. De ello deberá dejarse constancia en la letra y 
en los cupones').
Queda de tal suerte consagrado un específico y autónomo título ejecutivo 
hipotecario, en dos variantes independientes como tales títulos: a) la letra 
hipotecaria y, b) los cupones, a condición de haberse asentado el art. 45 
aludido; es necesario que ese título exista desde el comienzo de las actuaciones 
y no que venga a formarse una vez iniciada la ejecución.
Sin dejar de destacar que las estipulaciones ejecutivas contenidas en el mutuo 
hipotecario tienen aptitud para completar el título especial, pues es sabido que 
el Alto Tribunal no deja de integrar el título con el contenido del contrato de 
mutuo base de aquél y cuyas estipulaciones ponen de resalto una declaración 
autosuficiente de voluntad adecuada a la estructura de ese título ejecutivo por 
referirse a una obligación dineraria exigible, líquida o fácilmente liquidable; 
bastantes para reconocer la eficacia ejecutiva. La Corte, por razones de 
economía y celeridad, acogió el recurso extraordinario propuesto por el 
ejecutante con sustento en la doctrina de arbitrariedad de sentencias (Corte 
Sup., "Banco de la Provincia de Corrientes v. Molina, Luis B. y otros", 27 de 
octubre de 1994 Ver Texto , consids. 5º a 9º, del voto de la mayoría).
Quedó dicho que también participan de esta modalidad todas aquellas hipotecas 
-de cualquier categoría, sin que se emitieran letras -en las que se hubiere 
convenido expresamente al concertarse la hipoteca (creemos que también puede 
formalizarse fehacientemente en un acto posterior) que quedarán sometidas a las 
disposiciones del título V (arts. 51 Ver Texto a 67) de la 24441.
2) La dinámica de este régimen viene caracterizada por las siguientes 
particularidades:
a) es un mecanismo especial -acelerado- de cobro; una ejecución de créditos 
pecuniarios garantizados con hipoteca;
b) el título ejecutivo especial (Podetti) (21), el documento base de la 
ejecución, es la letra hipotecaria emitida por el deudor e intervenida por el 
Registro de la Propiedad inmueble que corresponda a la jurisdicción donde se 
encuentra el bien hipotecado (art. 39), y/o los cupones representativos de la 
parte de ese crédito incumplido. (Las letras hipotecarias tendrán cupones para 
instrumentar las cuotas de capital o servicios de intereses [ver art. 41]).
c) El título documento debe ser un papel que asegure su inalterabilidad, en el 
que conste la firma del deudor, el escribano o un funcionario autorizado del 
Registro, dejándose constancia de su emisión en el mismo asiento de la hipoteca 
(art. 39, ídem).
d) Las letras deben contener (bajo pena de nulidad, por ser elementos 
constitutivos esenciales) las enumeraciones que edicta el art. 39 citado. Ese 
elenco de datos componentes tiende a la plenitud y suficiencia, a la autonomía 
literal y funcional de la letra que queda investida con la literalidad de título 
ejecutivo especial. No da pie para `la letra chica' porque de conformidad a la 
buena fe esos datos individualizan con transparencia: los legitimados, el lugar 
de emisión, el monto de la obligación incorporada a la letra, determinado 
(cierto y líquido) en moneda nacional o extranjera (ver art. 520, CP. Ver Texto 
), plazos, lugar en el cual debe hacerse el pago, tasa de intereses 
compensatorio y punitorio, ubicación del inmueble hipotecado, sus datos 
registrados y catastrales, la mención expresa de que la tenencia de los cupones 
de capital e intereses acredita su pago (art. 725 Ver Texto , 740 Ver Texto , 
741, 742 y afines, Cód. Civ.) y que el acreedor se halla obligado a entregarlos 
y el deudor a requerirlos (igual que en la regulación de la ley 24240 Ver Texto 
) (22).
Asimismo -sin perjuicio de las demás previsiones que fijen las reglamentaciones 
que dicte el Poder Ejecutivo- los aspectos concernientes a los cupones, salvo lo 
previsto en el art. 41 para las letras susceptibles de amortizaciones variables.
b) Fase preparatoria
1 - En caso de mora del servicio de amortización o intereses de deuda 
garantizada por un plazo de sesenta días, el acreedor intimará por medio 
fehaciente para que se pague en un término (utilizada esta expresión como límite 
temporal del plazo acordado a esos fines) no menor de quince (15) días, 
advirtiendo al deudor que de no mediar pago íntegro (arts. 724 Ver Texto , 740 
Ver Texto y 742 Ver Texto , Cód. Civ.) de la suma (cantidad) intimada, el 
inmueble será rematado por la vía extrajudicial. El plazo y el mecanismo 
programado coinciden con los estatuidos por los arts. 1204, Cód. Civ. Ver Texto 
y 216, Cód. de Com. Ver Texto (el modo de operar el distracto en la figura del 
pacto comisorio por la autoridad del acreedor).
2 - en el mismo acto se le intimará a denunciar el nombre y domicilio de los 
acreedores privilegiados, embargantes y ocupantes del inmueble hipotecado (art. 
53).
La notificación se realizará en el domicilio constituido en la escritura 
hipotecaria y en las letras hipotecarias (art. 39 y eventualmente con las 
especificaciones que contengan las reglamentaciones que lleguen a dictarse).
Deberá dejarse constancia en las letras de las modificaciones que se convengan 
respecto del crédito, así como las relativas a plazos de pago, tasas de interés, 
etc.
Las letras hipotecarias también podrán ser escriturales (art. 39 in fine).
Por último, habrá que tener en cuenta: 1º) que el principio es el de que la mora 
se produce en forma automática al solo vencimiento de los plazos, sin necesidad 
de interpelación alguna (art. 43), lo cual no exime al acreedor de cumplir la 
etapa de preparación, a cuyo fin deberá observar las exigencias y respetar la 
secuela diagramada en la norma del art. 53; para ello intimará por medio 
fehaciente (23) y con la advertencia consecuente.
Machacamos en punto a que la emisión de la letra sólo puede corresponder a 
hipotecas en primer grado y estar así convenido en el acto de constitución (de 
la hipoteca) (art. 36) e intervenidas por el registro de la propiedad (art. 39).
c) La hipoteca y el régimen procesal de su ejecución
1 - El aspecto crucial que para la institución hipotecaria reviste la buena 
disciplina procesal de sus implicancias no es necesario ponerlo de resalto. Allí 
está el talón de Aquiles del derecho real como garantía fuerte (acción 
privilegiada la denominaba Carnelutti) que sólo cobra esas notas respaldatorias 
del crédito si a la hora de ser ejecutada a través de un procedimiento especial 
y acelerado (Podetti) las bondades específicas de tal ejecución no tropiezan con 
trámites, obstáculos o demoras que la desvían de esa meta.
2 - Lo atinente a las partes y competencia no varía.
En cambio sí experimenta alteraciones lo que concierne al procedimiento; las 
excepciones (oposición); medidas cautelares; suspensión del trámite, y 
fundamentalmente el régimen de la subasta. Los examinaremos en ese orden, aunque 
es previo acotar el papel del juez.
3 - Las esporádicas facultades del juez
Vencido el plazo de la etapa preparatoria (art. 53) e incumplido por el deudor 
el pago, el acreedor queda facultado:
1º) A presentarse acompañando con la letra o cupones un certificado de dominio 
del bien gravado ante el juez competente (con la letra hipotecaria y/o los 
cupones exigibles si éstos hubieren circulado; ambos -independientemente uno del 
otro- ya lo señalamos son títulos ejecutivos especiales [acelerados]), pero no 
para promover la pretensión ejecutiva (acelerada o especial) hipotecaria, sino 
para otros fines diferentes a alcanzarse por intermedio del juez: dos 
actividades de sustancia cautelar asegurativa del bien: a) verificar el estado 
físico y de ocupación del inmueble objeto de la hipoteca, y b) obtener el 
acreedor, si así lo solicita, la tenencia del mismo. Pensamos que no 
necesariamente tienen que acumularse ambas peticiones; pudiéndose (es menos 
abusivo) limitarse a verificar el estado de ocupación, aunque la regla será la 
gestión de ambas (24).
2º) Como hay en danza una pretensión ejecutiva y, también, medidas cautelares 
mezcladas en el texto legal, corresponderá afinar el análisis. Queremos decir: 
discriminar con cuidado dos carriles independientes que la redacción del texto 
legal acaso confunda por la intercalación asistemática que introduce al reglar 
`el traslado' a que haremos mención.
Pongamos esta secuela, propiamente de la ejecución, entre paréntesis, para 
proseguir con la fase cautelar.
4 - La diligencia. Quién la realiza
No el juez, tampoco un colaborador de la plantilla interna (secretario, oficial 
notificador, empleado), sino el escribano que proponga el acreedor y que el juez 
se limita a designar (25).
La norma no dice que este último deba aceptar el cargo, ni dejarse constancia a 
esos fines, pero parece que ello es necesario por razones de identificación 
mínima, de seguridad y de eventual responsabilidad del fedatario.
VI. ÁMBITO DE LAS PROVIDENCIAS CAUTELARES (DENTRO DE UN MARCO QUE YA ES 
EJECUTIVO)
a) De manera preventiva, en forma unilateral (art. 198, CPr. Ver Texto ) es 
decir inaudita pars, el acreedor podrá (es facultativo) requerir la actividad 
-diligencia- destinada a verificar el estado de ocupación del inmueble (quiénes 
lo ocupan y con qué título), así como verificar el estado físico del bien.
b) Además, acumular o no otra petición de igual naturaleza (cautelar) encaminada 
a obtener la tenencia del inmueble. Veremos inmediatamente la mecánica de esa 
diligencia. De allí que la parte última de la norma (art. 54) estatuye que todo 
este procedimiento tramitará `inaudita parte' y será de aplicación supletoria lo 
establecido en los códigos de forma (arts. 198 Ver Texto y ss., CPr.).
Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo 
acto se intimará (por el escribano actuante) a su desocupación en el plazo de 
diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública, lanzamiento 
que no podrá suspenderse, salvo lo dispuesto en el art. 64 (art. 54).
El escribano deberá labrar un acta (y dejar copia de ella a los ocupantes) de lo 
actuado, presentándola al juez, para informarle y para que sirva de cabeza de 
esas actuaciones judiciales, en las que el escribano actúa permanentemente.
En la prosecución de ese accionar -del que también se levantará acta 
circunstanciada que firmarán los afectados y en caso de negarse a ello, dejará 
constancia el escribano- vencido el plazo de diez días, con el auxilio de la 
fuerza pública, procederá al deshaucio y a la entrega vacua `de la tenencia' al 
acreedor (art. 54, ap. 2º).
c) La ley traduce en la praxis que, de mediar negativa o resistencia, es el 
escribano el que está autorizado por sí a recabar la fuerza pública, podrá 
allanar el domicilio, violentar cerraduras y poner en depósito oneroso los 
bienes que encuentre en el inmueble, a costa del deudor.
d) Repare el lector en la importancia decisiva que la ley le acuerda a esta fase 
preliminar y preparatoria que persigue la obtención del inmueble por el 
acreedor, libre de ocupantes; es la condición facilitadora del mejor resultado 
de la subasta extrajudicial (art. 64, infra IX) y con ella la efectividad 
concreta del mecanismo de recupero del crédito, sustento básico del régimen 
procesal que se establece. De allí los resguardos que se han previsto y que la 
directiva sea que, en principio, `el lanzamiento (de los ocupantes) no podrá 
suspenderse, salvo lo dispuesto en el art. 64' (art. 54, cit.).
La apuesta más fuerte y sustancial de la ley 24441 Ver Texto al éxito de las 
fórmulas destinadas a proteger al titular de las letras (al crédito hipotecario) 
es a ese momento de la ejecución especial que instaura. La obligación 
profesional del escribano actuante en tal diligencia es buscar el resultado 
positivo aludido de la transformación económica del bien gravado. La ley 24441 
Ver Texto ha procurado disciplinar una red de seguridad en favor de quienes 
constituyen la plataforma sobre la cual descansa el crédito financiador de la 
construcción de viviendas (que repercute en la tasa de interés, plazo, etc.). 
Esa efectividad de la garantía debe ejercer un alto poder de atracción en el 
mercado de capitales, fondos de inversión y en el flujo de quienes manejan esos 
fondos.
Más adelante veremos cómo se ha acentuado el protagonismo del acreedor (y/o del 
escribano que a su propuesta el juez ha designado, arts. 55 y 56), y en 
contrapartida y complementariamente se diluye -pero no tanto- el protagonismo 
judicial (infra XII).
e) Constitucionalidad del nuevo régimen legal
Cabe, a esta altura, formular dos inquirimientos: 1º) ¿es constitucional el 
trámite descripto?; 2º) el deudor y/o los ocupantes afectados, ¿están 
legitimados para recurrir ante el agravio (cierto, personal, directo y real) 
experimentado a raíz de esa vía compulsiva que termina por desplazar `la 
tenencia' en la forma expresada?
a) En relación al primer interrogante, creemos que pese al angostamiento 
defensivo del deudor y ocupantes no es audible la tacha de invalidez 
constitucional, por las mismas razones que expresáramos al propiciar la 
incorporación de los procesos ejecutivos de estructura monitoria (26).
b) Conforme a la sistemática del nuevo ordenamiento parecería que el ejecutado 
(y a fortiori el ocupante) no podrá interponer recurso alguno ni promover 
incidente tendiente a interrumpir el lanzamiento previsto por el art. 54, 
sentado ello como principio general (art. 64, ap. inicial); empero, la norma 
deja a salvo, sin embargo, la posibilidad del recurso, primero de reposición, 
con apelación subsidiaria -art. 198, CP. Ver Texto y 54, ley 24441 Ver Texto , 
in fine- y también del incidente de nulidad si hubiera vicios graves de 
actividad (in procedendo), como el de no haberse realizado la intimación de 
pago, que es trámite esencial, irrenunciable (art. 53), o no se hubiera pactado 
la vía elegida (arts. 52 y 54, incs. b, c y doctrina del inc. d).
c) Siempre quedan a resguardo los supuestos atípicos, extraños a la normalidad 
del acto o tipificantes de arbitrariedades manifiestas o iniquidades 
intolerables que por menoscabar los derechos de propiedad y seguridad jurídica 
(Fallos 242:505) o lesionar con agravio irreparable el proceso justo 
constitucional (arts. 14 Ver Texto , 17 Ver Texto y 18, Const. Nac.), justifican 
un tratamiento especial.
No dejará de vincularse con lo que exponemos la alabable fexibilización que 
brinda la Corte Suprema a la admisión del recurso extraordinario acordando 
carácter de sentencia definitiva (art. 14, ley 48 Ver Texto ) a las decisiones 
recaídas en incidentes de revisión y de verificación de créditos (art. 38, ley 
19551 Ver Texto ), en los procesos concursales cuando se demuestra que lo 
decidido causa un agravio de imposible, difícil o muy onerosa reparación 
ulterior (Corte Nac., "CyCCOP SRL", 4 de octubre de 1994, y precedentes que se 
mencionan en el consid. 4º).
VII. LA EJECUCIÓN ESPECIAL
Entramos así en las fases medulares, acaso las más originales de la ley 24441 
Ver Texto , y que finiquitan con la transformación económica del bien 
hipotecado: la agresión al inmueble por el titular de la letra hipotecaria o del 
endosatario de la misma si aquél la hubiera transmitido por endoso nominativo 
hecho en el lugar habilitado para ello en el título, o en su prolongación, 
conteniendo los requisitos enunciados por el art. 40; endoso de la letra 
hipotecaria que lo es sin responsabilidad del endosante y sin exigirse 
notificación al deudor.
a) Verificados los pasos precedentes, incumplido el pago por el deudor, el 
portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar esos 
títulos por el procedimiento especial previsto en el título IV de la ley 24441 
Ver Texto , en comentario y siempre -reiteramos- que así se lo hubiera convenido 
en el acto de constitución de hipoteca (art. 45 Ver Texto ).
b) Rigen para la procedencia de la ejecución (especial, acelerada) de las letras 
hipotecarias las pautas que gobiernan la ejecución de la hipoteca (art. 597 y 
ss., CPr. Ver Texto ) con las salvedades que se indican.
c) Examinando el título (la letra y/o los cupones) el juez dará traslado -de la 
pretensión ejecutiva hipotecaria especial- por cinco días al deudor a los 
efectos de que éste pueda proponer, si así lo considera sustentable, las 
defensas y excepciones previstas en el art. 64 de la ley. A partir de este acto 
procesal, proseguirá -con modalidad atípica- lo que hace al perfil de la 
ejecución. La intimación de pago del art. 53, reiteramos, es irrenunciable (art. 
543, CPr. Ver Texto ).
d) No cabe al deudor oponer otras defensas que las enumeradas en la disposición 
en estudio (art. 64). Sin embargo, no dejará de aducirse las de fuerza enervante 
análogas: inhabilidad de título, toda vez que la jurisprudencia contempla -y 
admite de manera frecuente- defensas sustanciales sustentadas casi siempre (es 
de anticipar) en la falsedad o inhabilidad de título por la que con tanto empeño 
bregó el Dr. Santiago Fassi y receptó la ley 22434 Ver Texto (27). Tal la 
inexistencia o falsedad de la intervención del Registro de Propiedad Inmueble 
(art. 38); o no corresponder las emitidas a hipotecas de primer grado (art. 36), 
o faltar las enunciaciones que exige el art. 39, etcétera. Las defensas de fondo 
(compensación, novación, conciliación, compromiso y transacción) quedarán -en 
principio o por regla- excluidas.
Al igual de lo que sucede para la ejecución hipotecaria (madre o tipo, para 
diferenciarla de la de las letras o cupones) esas defensas sustanciales están 
demoradas y solo podrán ser esgrimidas en el eventual juicio de conocimiento 
(doctr. de los arts. 553 Ver Texto y 597 Ver Texto , CP. y 54 Ver Texto , in 
fine, ley 24441).
Es bilateralizada esa oposición -mediante la articulación de las defensas 
limitadísimas que enumere el art. 64, a través del traslado pertinente al 
ejecutante (`fase di opposizione').
Por cierto que si el deudor acredita verosímilmente que no estaba en mora (art. 
64, inc. a]) la reposición, o eventualmente la apelación en subsidio (art. 198, 
CPr. Ver Texto ) deberán acogerse.
e) Frenta a la articulación de las defensas, limitadísima, insistimos, que 
enumera el art. 64, o en su caso deducido el incidente de nulidad respectivo al 
mismo tiempo que el trámite ejecutivo observa el principio de audiencia y 
contradicción (art. 34, inc. 5º, ap. c, CP. Ver Texto ) (28), el juez (en tales 
casos) aun antes de sustanciar el proceso sumarísimo que explicaremos de 
inmediato, podrá disponer la suspensión cautelar del lanzamiento, y si ya se 
hubiera consumado y para evitar perjuicios irreparables reponer las cosas al 
estado anterior en atención a la verosimilitud o fehaciencia de las defensas, 
evaluadas a esos fines prima facie con sujeción a las reglas de la sana crítica 
(art. 386, CPr. Ver Texto ). No habría razón para mantener una situación (la que 
hizo entrega de la tenencia del inmueble al acreedor) por circunstancias que a 
la vista de las razones de la oposición (en grado de verosimilitud suficiente) 
parecen enervadas por el deudor o el ocupante. El principio de la seguridad 
jurídica y la igualdad de trato han de prevalecer (Fallos 242:505).
VIII. COMO SE ESTRUCTURA LA OPOSICIÓN DEL DEUDOR `LATU SENSU'
Si el acreedor -a quien se le debe haber dado traslado del escrito en que se 
propusieron `las defensas', o del incidente de nulidad (arts. 172 Ver Texto y 
180 Ver Texto , CPr. y 64 encabezamiento ley 24441 Ver Texto ), o del recurso de 
reposición y apelación en subsidio (art. 64 Ver Texto , ídem, 198 Ver Texto , 
CP.) -las controvierte, la cuestión se sustanciará por el procedimiento más 
abreviado (art. 64, 2ª parte, ley 24441 Ver Texto ) que consienta la ley local, 
sea en el orden nacional (en lo federal o nacional estrictu sensu), en que rige 
el CPr., o de las Provincias. Y aunque casi mecánicamente nos centremos en el 
incidente (arts. 547 Ver Texto , 596 Ver Texto , 150 Ver Texto , 172 Ver Texto y 
180 Ver Texto , CP.), corresponde, sin embargo, someternos al proceso sumarísimo 
(art. 498, texto según ley 22434 Ver Texto ), porque rigiendo en él el plazo de 
tres días y reducción de la prueba a utilizarse, con más la concentrada gestión 
de su práctica, resulta al cabo más abreviada que la demanda incidental; y es lo 
que quiere la ley 24441 Ver Texto .
Sustanciado el proceso sumarísimo, debemos desdoblar la respuesta judicial 
conforme a la metodología impuesta por el art. 64, segundo parte.
a) Ámbito cautelar
a) Si el acreedor reconociese la existencia de los supuestos invocados por el 
ejecutado (así lo denomina por primera y única vez esta normativa que en los 
restantes casos habla sólo de `deudor'), por caso, porque no estaba en mora al 
mediar pretermisión de la intimación de pago, el juez dejará sin efecto lo 
actuado (le hace perder eficacia), disponiendo el archivo de las actuaciones con 
costas, y si quedara claro que se litigó sin razón valedera se le impondrá al 
ejecutante la multa (a favor del ejecutado) contemplada en el art. 551 CPr. Ver 
Texto (art. 54 in fine, ley 24441 Ver Texto ).
b) Si no se hubiera reintegrado la tenencia, el juez deberá hacerlo en favor del 
deudor o del ocupante y con costas al ejecutante.
b) Ámbito ejecutivo
a) Retomando el iter dibujado en el primer pasaje del ap. 2º del precepto 
implicado (art. 64), para definir la litis suscitada (la controversia del 
acreedor a las defensas hechas valer contra la ejecución por el deudor), el juez 
una vez agotada la fase probatoria sumarísima (art. 498, cit., CPr. Ver Texto ) 
sin llamar a autos deberá dictar la sentencia definitiva con que concluye el 
proceso sumarísimo (art. 498, ap. 4º). En ella (de no haber reconocido el 
ejecutante la existencia de los supuestos invocados por el ejecutado) mandará 
seguir la ejecución especial hipotecaria, o hará lugar a la oposición.
b) Lo que no puede hacerse -conforme a la filosofía de que está impregnado el 
nuevo régimen- es paralizar ni suspender el juicio ejecutivo como consecuencia 
de un proceso de conocimiento que pudiera haber promovido el deudor durante la 
sustanciación del proceso sumarísimo que estamos exponiendo (art. 64, ley 24441 
Ver Texto ), pues ello importaría transgredir el programa establecido y al igual 
que en el régimen de la ejecución hipotecaria no está autorizado a ser planteado 
como excepción (o defensa en el vocabulario de la ley 24441 Ver Texto , cit.). 
Tampoco la nulidad de la escritura (aquí de la letra o cupón) hipotecaria (arts. 
595 Ver Texto y 597 Ver Texto , CPr.) sin perjuicio de hacerla valer en las 
oportunidades de los arts. 553, CPr. Ver Texto o 551, CPr. Bs.As. y ahora 
específicamente, conforme el art. 65 de la ley 24441 Ver Texto (29).
c) No obstante, dejamos abierta una interpretación más flexible frente a 
supuestos excepcionales, al igual que lo postulamos para las excepciones de 
falsedad o inhabilidad de título, tomando en cuenta la irreparabilidad de los 
daños y la onerosidad y disfuncionalidad del anacrónico proceso ordinario 
(declarativo) posterior. Con mayor razón a la vista del art. 65 (ley 24441 Ver 
Texto ) que contempla esa posibilidad únicamente para cuando la subasta ya se 
realizó y el crédito fue ejecutado (cancelado mediante el pago obtenido como 
precio de la misma, en una subasta ordenada por el propio acreedor realizada por 
el martillero por él designado y sin ninguna intervención judicial [art. 57]), y 
habida cuenta que esa `privatización' del mecanismo directo de venta permite al 
acreedor directamente cobrarse in situ y sin demora, pues es el acreedor quien 
transmite la tenencia al comprador salvo que no hubiera mediado `desposesión' 
(pérdida de la tenencia) anticipada (art. 54), en cuyo caso deberá ser realizada 
con intervención del juez. Una venta rápidamente perfeccionada, que se consuma 
no bien hecha la tradición al comprador (art. 63). El `sin perjuicio de lo 
dispuesto por el art. 66', sabe a un irónico requiem, sea a los derechos `de 
ida' (al no poder recobrar el inmueble, art. 1051, Cód.Civ. Ver Texto ) y `de 
retorno', el reintegro dinerario de su valor por el ejecutante maguer la 
ampulosa previsión de `que en todos los casos el acreedor deberá indemnizar los 
daños causados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas a que 
se hiciera pasible'(art. 65, in fine, ley 24441 Ver Texto ).
d) En nuestra opinión esa sentencia (que recae en un proceso sumarísimo) se 
equipara a definitiva por los efectos irreparables que puede producir, a los 
fines del art. 14 de la ley 48 Ver Texto (30).
e) Ello, sin perjuicio del derecho al sobreseimiento de la subasta que incorpora 
el art. 66, así redactado: "Dentro de los treinta (30) días corridos de 
efectuada la ejecución extrajudicial (sic.), el deudor podrá recuperar la 
propiedad del inmueble si pagara al adquirente el precio obtenido en la subasta, 
más el tres por ciento (3%) previsto en el art. 60 (el total de los gastos 
correspondientes a la ejecución)".
IX. LA SUBASTA EXTRAJUDICIAL
Como veníamos enunciando en los intentos de reformas al Código Procesal Civil y 
Comercial de la Nación, y en las aguas de la legislación que lo autorizó para el 
régimen de Bancos Oficiales (Hipotecario), la ley 24441 Ver Texto organiza para 
la subasta un régimen que ella denomina `extrajudicial' (con diversos giros: 
`remate previo extrajudicial', art. 53, `sin intervención judicial', art. 57, 
`ejecución extrajudicial', art. 66). Ya veremos si ello es así como modelo, o 
entra en crisis por la inserción parcial -necesaria y fundamental- del obrar 
jurisdiccional de lo cual se sigue que tales ejecución y subasta 
extrajudiciales, son sin embargo, impuras o bastardas; en parte extrajudicial y 
en parte -aunque éste no haya sido el propósito del legislador- judicial. No hay 
autonomía extrajudicial.
Han quedado configurados los actos más significativos:
a) La dupla protagónica: el acreedor y el escribano que él propusiera y que el 
juez designó;
b) en disponibilidad física -vacua- el inmueble (desocupado, art. 54) (ver supra 
VI, `c').
c) el acreedor está directamente facultado:
1º) para solicitar al Registro de la Propiedad el informe sobre el estado del 
dominio y gravámenes con indicación del importe de los créditos, sus titulares y 
domicilios (art. 55);
2º) la expedición de un segundo testimonio del título de propiedad del inmueble, 
con la sola acreditación del carácter de acreedor hipotecario y a costa del 
ejecutado;
3º) a requerir la liquidación de las deudas que existan en conceptos de expensas 
de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesan sobre el 
inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el 
plazo de diez (10) días hábiles desde la recepción de su solicitud, se podrá 
subastar el bien como si estuviera libre de deudas (31).
Los reclamos que se dedujeran por aplicación de lo dispuesto anteriormente no 
afectarán el trámite de remate del bien gravado (art. 56 in fine).
d) El acreedor (y el escribano escudero, diríase trayendo la inmortal figura de 
Sancho Panza) que ya tuvo la oportunidad de verificar el estado del bien 
ordenará (32) por sí la venta en remate público del inmueble afectado a la 
garantía, por intermedio del martillero que él designe y con las condiciones 
usuales de plaza (33).
e) Se deberá publicar avisos (por el martillero) durante tres (3) días en el 
diario oficial y en dos (2) de gran circulación, uno al menos en el lugar de 
ubicación del inmueble.
El último aviso deberá realizarse con una anticipación no mayor de dos (2) días 
a la fecha fijada para el remate.
f) Entendemos que el lugar del remate es el de la ubicación del inmueble (art. 
577 no modificado por el art. 79 de la ley 24441 Ver Texto , que sustituye el 
art. 598, CPr. Ver Texto ), aunque del texto del art. 58 se desprende que si se 
precisa adecuadamente el lugar, puede ser otro (oficina del martillero, la 
Cámara de Rematadores, Banco Municipal, etc.)
g) La base de la subasta será el monto de la deuda a la fecha de procederse a la 
venta y los avisos deberán -como mínimo- informar sobre la superficie cubierta, 
ubicación del inmueble, horario de visitas, estado de deudas por tasas, 
impuestos, contribuciones y expensas, día, hora y lugar preciso de realización 
de la subasta.
h) El deudor, el propietario y los demás titulares de derechos reales sobre la 
cosa hipotecada deberán ser notificados de la fecha de la subasta por medio 
fehaciente con siete (7) días hábiles de anticipación, excluido el día de la 
subasta (34).
i) En el remate estará presente el escribano, quien levantará acta (art. 57).
j) Como el impulso está a cargo exclusivo del acreedor y para su beneficio, 
realizada la subasta, queda ya prácticamente en aptitud de cobranza efectiva.
k) Por último, si el precio obtenido en la subasta no cubriera la totalidad del 
crédito garantizado con la hipoteca, el acreedor practicará liquidación ante el 
juez competente (suponemos que se trata del mismo que `intervino' en 
intervención tan menguada y opaca, tal técnicamente, pero con alguna presencia, 
en las actuaciones preparatorias y demás eventuales actos de que hemos dado 
cuenta) por el proceso de conocimiento más breve (el sumarísimo ya destacado, 
art. 498, CPr. Ver Texto ) que prevé la legislación local. La liquidación se 
sustanciará con el deudor, quien podrá pedir la reducción equitativa del saldo 
que permaneciere insatisfecho después de la subasta (35), cuando el precio 
obtenido en ella fuera sustancialmente (concepto jurídico indeterminado) 
inferior al de plaza, teniendo en cuenta las condiciones de ocupación y 
mantenimiento del inmueble' (art. 67).
X. UN REMEDO DE JUICIO DE REVISIÓN O DECLARATIVO POSTERIOR
Se ha visto que el acreedor y su cabeza de infantería, el escribano que lo 
representa, actúan a paso forzado, sin obstáculos y con viento a favor, pero, 
acordándose la ley de que también se halla en juego la suerte de la castigada 
posición del deudor, sus legítimos derechos tutelables, emerge la norma del art. 
65: `Una vez realizada la subasta y cancelado el crédito ejecutado (requisitos 
previos de admisibilidad para promover la impugnación), el deudor podrá impugnar 
por la vía judicial (y) por el procedimiento más abreviado (que solicite el 
deudor puede ser sumarísimo o mejor el plenario abreviado [art. 486, CPr.], sin 
descartar la demanda incidental):
a) La no concurrencia de los hechos que habilitan la venta.
b) La liquidación practicada por el acreedor.
c) El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente título por 
parte del ejecutante.
Y queda el consuelo: `en todos lo casos el acreedor deberá indemnizar los daños 
causados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas a que se 
hiciere pasible' (art. 65).
Y aquí se baja el telón a esa ejecución acelerada especial y sus derivaciones.
XI. LA REFORMA AL art. 598 del CPr. Ver Texto 
La consideración del tít. IX de la ley 24441 (art. 79 Ver Texto ) está referida 
a las Modificaciones al Código procesal Civil y Comercial de la Nación (art. 598 
Ver Texto ) que para la ejecución hipotecaria madre o general (no la de las 
letras hipotecarias), reproduce en lo sustancial el régimen de la subasta 
extrajudicial regulado en el tít. V -Régimen especial de la ejecución de 
hipotecas-.
La norma es del siguiente tenor:
Art. 79.- Modifícase el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación de la 
siguiente forma:
"Art. 598.- Dictada la sentencia de trance y remate se procederá de la siguiente 
forma:
1. El juez ordenará verificar el estado físico y de ocupación, designando a tal 
fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el 
inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación en 
el plazo de diez (10) díaz, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza 
pública.
No verificada en ese plazo la desocupación, sin más trámite se procederá al 
lanzamiento y se entregará la tenencia al acreedor, hasta la aprobación del 
remate, con intervención del notario al que se refiere el párrafo anterior. A 
esos fines, el escribano actuante puede requerir el auxilio de la fuerza 
pública, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en depósito oneroso 
los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor.
2. El acreedor estará facultado para solicitar directamente al Registro de la 
Propiedad un informe sobre el estado y gravámenes que afectaren el inmueble 
hipotecado, con indicación del importe de los créditos, sus titulares y 
domicilios.
3. Asimismo, el acreedor puede requerir la liquidación de las deudas que existan 
en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y 
contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no 
contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez (10) días hábiles desde la 
recepción de su solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de 
deudas. Los reclamos que se dedujeran por aplicación de lo dispuesto en este 
inciso no afectarán el trámite de remate del bien gravado.
4. La venta quedará perfeccionada una vez pagado el precio en el plazo que se 
haya estipulado y realizada la tradición a favor del comprador. El pago se podrá 
realizar directamente al acreedor, quien deberá depositar el remanente dentro 
del quinto día de verificado el cobro. Si el acreedor ostenta la tenencia del 
inmueble subastado, podrá transmitirla directamente al comprador; caso contrario 
y no habiendo mediado desposesión como lo prevé el inc. 1º, deberá ser entregado 
con intervención del juez. La protocolización de las actuaciones será extendida 
por intermedio del escribano designado por el comprador, sin que sea necesaria 
la comparecencia del ejecutado.
5. El deudor ni el tercero, poseedor del inmueble hipotecado, pueden interponen 
incidente ni recurso alguno, salvo las defensas del art. 64 en la oportunidad 
del art. 54, sin perjuicio de que el deudor pueda ejercitar, en juicio 
sumarísimo posterior, los derechos que tenga que reclamar el acreedor. Si 
existiera peligro de desprotección de alguno de los interesados, se notificará 
al defensor oficial para que asuma el control del proceso de ejecución de la 
garantía.
6. Una vez realizada la subasta y cancelado el crédito ejecutado, el deudor 
podrá impugnar por la vía judicial:
a) La liquidación practicada por el acreedor, y
b) El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente artículo por 
parte del ejecutante.
En todos los casos el acreedor deberá indemnizar los perjuicios ocasionados, sin 
perjuicio de las sanciones penales y administrativas de que se hiciera pasible.
7. En los casos previstos en el presente artículo, no procederá la compra en 
comisión ni la indisponibilidad de los fondos de la subasta. No obstante el juez 
podrá pedir caución suficiente al acreedor.
Como se advierte: a) reitera en lo sustancial el modelo de la subasta 
extrajudicial desarrollado en el tít. V (arts. 52 a 67) que allí se ciñó a las 
letras hipotecarias y que hemos explicado precedentemente; b) en los casos 
previstos en el art. 79 de la ley 24441 Ver Texto (es decir en el nuevo art. 598 
del CP. Ver Texto ) no procederá la compra en comisión, ni la indisponibilidad 
de los fondos de la subasta, sin perjuicio de que el juez obligue al acreedor a 
prestar caución suficiente (literal 7 de la norma citada).
XII. REFLEXIONES CRITICAS DE CIERRE
El impacto de esta reforma -reconozcamos que es valiente aunque `se pase de la 
raya', al romper con lo establecido, si bien su metodología y el acierto de las 
innovaciones en múltiples flancos, sean enjuiciables. Está claro que la 
perseverancia del Sr. ministro de Justicia, Dr. Barra (o tal vez mejor del Sr. 
ministro de Economía, acompañado por el primero) no ceja y porfía en llevar 
adelante las iniciativas anunciadas en `la emergencia judicial' y que van 
positivizándose en estatutos y leyes particulares. No de modo ordenado y 
sistemático, mediante las Reformas íntegras al Código Procesal Civil y Comercial 
de la Nación, dos iniciativas que cuentan con estado parlamentario, sino a 
través de ordenamientos comprensivos de una heterogénea masa de instituciones 
que, como éstas de la ley 24441 Ver Texto , injertan importantísimas 
modificaciones a las figuras procesales.
Así, sin darnos cuenta, como lo expresa el propio Dr. Barra, `asistimos a un 
nuevo modelo de Estado y a un nuevo modelo de Servicio de Justicia (poblado de 
grandes espacios privatizados: técnicas de notificación, mediación, arbitraje, 
conciliación, sucesiones extrajudiciales, ejecución y subasta también 
extrajudiciales, etc.). Nos dirá que es ésta una revolución; `que no tomen mis 
palabras como una crítica sin matices. Seguramente era lo necesario para la 
época. Quizá lo inevitable. Es una nueva etapa en la que nos encontramos recién 
en el punto de partida. Esas ideas (y los cambios), seguramente todas, o casi 
todas, serán polémicas y muy posiblemente erróneas, pero la polémica es lo que 
hoy interesa, como también la aproximación a la verdad por el descarte del error 
que, por analizado, recién puede ser, entonces, descalificado' (36).
2) La ley 24441 Ver Texto a través del crédito hipotecario brinda cobertura 
jurídica a los grandes grupos financieros e inversores del sector destinado a la 
construcción de viviendas a los cuales les diagrama una técnica instrumental 
especial. En el horizonte procesal, más afuera del proceso judicial que a través 
de él. Los mecanismos implementados al menos en el texto de las normas les 
asigna la más rápida recuperación de la acreencia para lo cual -bordeando 
constantemente la indefensión- organiza lo pertinente de la ejecución 
`extrajudicial' en manos activas del acreedor, así como igualmente una subasta 
que protagoniza también el acreedor en cuyo plafón (y en las del escribano que 
lo asiste y representa) se mueven, impulsan y materializan los actos y 
actividades (diligencias) medulares de ambos trámites: los de la ejecución y los 
de la subasta.
El papel y la presencia del juez se ensombrecen, al menos en el lenguaje y en la 
intención de la ley.
3) El talón de Aquiles del ordenamiento en crítica es, sin embargo, que lo 
privado (lo extrajudicial) no se emancipa de lo judicial, no logra autonomía, 
sigue siendo tributario de éste y el deudor (¡si lo sabrá el litigante 
argentino!) se las arreglará en las oportunidades en que la ley necesita valerse 
del juez (arts. 54, 64), para cobijarse en sus pliegues y repliegues. Hará 
campamento en el juicio para no pasar desapercibido y poder defenderse 
legítimamente y también, para demorar. Algo así como le sucede a los árbitros 
respecto de los jueces que, por tener imperio, deciden los actos principales del 
arbitraje (37).
4) De cualquier forma, ni la inequidad (38), ni el exceso ritual estarán 
ausentes, con lo que generará cuestiones federales trascendentes (art. 280, CPr. 
Ver Texto , ley 23774 Ver Texto ) que aun cuando emerjan en la vía ejecutiva 
acelerada no podrán dejar de ser atendibles por la Corte Federal (39) por el 
control del recurso extraordinario.
5) Insistirá Cappelletti en que únicamente la presencia del Estado -la de los 
jueces- hará libre y justo al mercado.
Estamos en una fase del neocapitalismo, pero no es el puerto de arribada. 
Volvamos entonces al literato que casi siempre anticipa el porvenir y, además, 
lo hace con bella prosa: `La sociedad macroeconómica, economicista, no da rédito 
de armonía ni de paz espiritual ni siquiera en las grandes naciones que la 
imponen. ¿Quién gana? Más allá de pensar en el éxito o fracaso de algún plan, 
como si se tratara de una apuesta obstinada, deberíamos comprender el viraje que 
se insinúa en todo el mundo como una necesidad ya imprescindible. El tiempo del 
economicismo, que se podría calificar técnicamente de `marxista' en el sentido 
de su determinismo totalitario, toca su fin Se inaugura un nuevo `tiempo 
político' (40).
Luego de estas primeras lecturas de la ley 24441 Ver Texto volvemos a 
ensimismarnos en la filosofía de nuestra realidad y en las señales que expande 
el ordenamiento recién sancionado; también en los engranajes de `una economía 
que no considera al bienestar comunitario como su objetivo primordial, sino como 
posible consecuencia de un probable éxito de sus propias leyes' (41).
Y aunque tenemos opinión formada acerca del mercado y de la competitividad 
-condiciones necesarias pero no suficientes de una democracia social plena- nos 
resistimos a creer que ellos sean la panacea de nuestras sociedades mientras se 
agrava el divorcio entre ese economicismo sin fisuras ni barreras y la ausencia 
cada vez más urticante de la imprescindible cuota de justicia social y de 
sensibilidad.
El desafío para plasmar -si fuera posible- la síntesis integradora, sigue 
abierto.
NOTAS:
(1) Parece irónica la levantada preocupación del Dr. Miguel M. Padilla, cuando 
en "La Nación" enfatizaba hace ya más de dos años haber llegado el `fin de la 
emergencia' ("La Nación", noviembre 30 de 1992, p. 9).
(2) Morello, Augusto M., El sistema de justicia en la Constitución de la 
provincia de Buenos Aires, reformada en 1994, JA, 1995-I-918.
(3) Cfr. la excelente obra de Aída Rosa Kemelmajer de Carlucci, Protección 
jurídica a la vivienda familiar, Hammurabi, 1995, y nuestro comentario, La 
protección de la vivienda familiar desde la óptica del Modelo del Acceso a la 
Justicia, de próxima publicación en estas páginas.
(4) Ver Peyrano, Jorge W., ley 24283 Ver Texto . Régimen procesal de la 
desindexación, Juris, Rosario, 1994; del mismo criterioso procesalista rosarino, 
Anotaciones procesales sobre otra ley tuitiva de los deudores: ley 24432 Ver 
Texto , JA, 1995-I-899.
(5) Con siete capítulos; se consagra sí la recepción del fideicomiso (arts. 1 a 
26).
(6) En un capítulo se incorpora el contrato de `leasing' (arts. 27 a 34).
(7) Referido a las letras hipotecarias, títulos valores con garantía 
hipotecaria, emisión que sólo puede corresponder a hipotecas de primer grado y 
estar consentida expresamente en el acto de constitución de la hipoteca (arts. 
35 a 49).
(8) De los créditos hipotecarios para viviendas (arts. 50 y 51). El plazo se 
presume establecido en beneficio del deudor; es inderogable la facultad del 
mismo de cancelar el crédito antes de su vencimiento cuando fuere de la 
totalidad del capital adeudado.
(9) Concierne al régimen especial de ejecución de hipotecas cuando se hubieran 
emitido letras hipotecarias con la constancia prevista en el art. 45 (`el 
portador de la letra hipotecaria o de algunos de los cupos puede ejecutar el 
título por el procedimiento de ejecución especial previsto en el tít. IV -arts. 
50 y 51- de esta ley cuando así se hubiera convenido en el acto de constitución 
de la hipoteca. De ello deberá dejarse constancia en la letra y en los cupones') 
(arts. 52 a 67).
(10) Reformas a los arts. 980, 997, sustitución del art. 2662 y un agregado como 
último párrafo del art. 3876, todos del Código Civil (art. 68 a 76).
(11) Derogación de la exigencia de domicilio para la matriculación y desempeño 
del corredor en el lugar donde se pretende ejercer (art. 77).
(12) Vinculado a modificaciones de la ley 24083 sobre Fondos Comunes de 
Inversión (art. 78 Ver Texto ).
(13) La importante modificación al régimen procesal de la ejecución de la 
sentencia de trance y remate (subasta extrajudicial) de lo que nos ocuparemos en 
el texto (art. 79).
(14) Modificaciones al régimen registral (art. 82).
(15) Modificaciones a las leyes impositivas (arts. 83 a 85).
(16) Construcciones de viviendas en la Capital Federal. desregulación (arts. 86 
a 97).
(17) Aquí se concretiza la idea que da justificación a la ley en comentario.
(18) Ver Morello, Augusto M., Emergencia judicial, JA, 1994-III-959.
(19) Ver ahora el libro de Rodríguez Chirillo, Eduardo J., Privatización de la 
empresa pública y post privatización. Análisis jurídico, Abeledo-Perrot, 1995, 
en especial ps. 233-268 y 445, 448. En uno de los prólogos (el otro es el del 
catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Valladolid, Profesor 
José Luis Martínez López-Muñoz) el Dr. Rodolfo C. Barra expresa: `Deberá 
aceptarse que la administración eficiente, consciente de la relación 
costo-beneficio en cualquier actividad prestacional o reguladora, requiere de 
agilidad. Deben, entonces, preverse estructuras administrativas dotadas de 
suficiente competencia reglamentaria, seguramente por vía de delegación 
legislativa,cuya constitucionalidad no se discute. Se trata de una 
administración reducida pero fuerte en el ámbito estricto de su competencia 
subsidiaria' (p. 35).
(20) Barra, op. cit., ps. 30-36 (V- `El nuevo modelo de Estado' y VI- `El 
derecho administrativo del nuevo modelo'), énfasis agregado.
(21) Residualmente las explicaciones se suplen e integran con las referencias 
que se formulan en las obras especializadas al examinar la ejecución 
hipotecaria.
(22) Ver Stiglitz, Rubén y Stiglitz, Gabriel, Derechos y defensa del consumidor, 
La Rocca, 1994; Mosset Iturraspe, Jorge y Lorenzetti, Ricardo Luis, Defensa del 
consumidor. ley 24240 Ver Texto , Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1994.
(23) Acerca de los medios fehacientes de lege ferenda: se incluye 
preferentemente el acto notarial.
(24) Morello, Augusto M., La tutela provisional durante el desarrollo del 
proceso, La Ley, 1994-D. Cfr. Tarzia, Giuseppe, Il contradittorio nel processo 
esecutivo, p. 49, y Il pignoramento e la vendita. p. 139 en "Esecuzione forzata 
e Procedure concursali", Cedam, Padova, 1994 (Studi).
(25) A partir de este acto extrajudicial tan fuerte y a paso de blitzkieg, con 
preferente despliegue en los siguientes y en lo basilar de la subasta 
extrajudicial -nuevo art. 598, CP. Ver Texto , según la capital modificación que 
le introduce el art. 79 de la ley 24441 Ver Texto , en comentario- cuando se 
lleve a cabo ahora sí la clásica sentencia de trance y remate, emerge la figura 
del escribano como mano larga del acreedor, y no del juez con facultades 
ejecutorias muy acrecentadas. Se cubre así el régimen normal (juicio ejecutivo) 
y especial (ejecución hipotecaria acelerada) de la filosofía privatizadora, en 
el eje del principio de subsidiariedad (lo que el acreedor o sus comitentes o 
delegados, pueden hacer que lo hagan sin auxilio ni intervención judicial). La 
ley transfiere a terceros privados menesteres que antes disponía o hacía el 
juez. Ha llegado también al Servicio de Justicia la privatización, al menos en 
la fase de la ejecución en comentario, que queda incorporada al programa de 
privatización. Véase Rodríguez Chirilli, Privatización de la empresa pública y 
post privatización. Análisis jurídico, cit., passim.
Este autor -con el respaldo de los profesores Martínez López-Muñoz y Barra- 
destaca sobre el particular algunos aspectos importantes: En primer lugar, la 
voluntad política de los gobernantes (los intentos en nuestra área de emergencia 
judicial, no sólo para la sanción de una normativa específica (ley 24441 Ver 
Texto ), buscando la eficiencia y calidad en la prestación del servicio 
(sometido a un régimen de mercado) sino, sobre todo `para transitar de lo 
establecido en la normativa a la praxis' (p. 517).
En segundo lugar, en la Argentina en mira de alcanzar los fines de la 
privatización, `el perfil del Estado empresario se ha ordenado a actuaciones 
subsidiarias respecto de la iniciativa privada' (ídem, p. 518).
Finalmente, los aspectos técnicos, propios de cada actividad -también en la que 
nos convoca- en un escenario que centralmente fue entre nosotros de matices 
judiciales- y en donde se opera con técnicas de la red procesal, en un tronco 
dogmáticamente clásico -se desplaza, a través de un notorio corrimiento en estas 
actividades al asesoramiento y participación `de personal cualificado' (ibídem, 
p. 520, nros. 18, 26 y 27).
Convendrá tener presentes estas ideas -desde el horizonte actual de nuestra 
temática- que sustituyen (o pretenden hacerlo) justificaciones y mensajes 
seculares.
(26) Con la compañía de Andolina, Italo y Vignera, Giuseppe, Il Modello 
costituzionale del Processo civile italiano, G. Giappichelli Editore, Torino, 
1990, ps. 57 y ss.
Téngase presente (una vez más) que la tendencia actual en todos los procesos y 
marcada aún con mayor intensidad en los compulsorios (sea en vía judicial o 
extrajudicial) busca `desesperadamente la efectividad de la satisfacción, es 
decir la eficacia de la Jurisdicción y esas finalidades perentorias y 
subordinadas conducen a una redefinición del rol de juez. En Francia "la ley, 
inicialmente, ha eliminado toda la impugnación inútil, todo aquello que 
reconvierte la vecchia procedura ed un nuevo processo. De trámite y resoluciones 
dotados de autosuficiencia: `il pignoramento (el embargo) importa l'attribuzione 
inmediata del credito pignorato al credito pignoranti' (1., art. 43) (Normand, 
Jacques, Diritto giudiziario privato francese, en La Giustizia Civile nei Paesi 
Comunitari a cargo de Elio Fazzalari, Cedam, Padova, 1994, ps. 88, nº 54 y 90, 
nº 56).
En Alemania: su inspiración liberal deja amplio espacio al señorío de las partes 
y en tanto la tutela jurisdiccional no es un privilegio de clase sino la 
exteriorización de un estado de Derecho garantista está asegurada la igualación 
de las partes ante el juez y ante la ley y es muestra palpable de celeridad y 
eficiencia. Tanto que cualquier reforma radical de la ley aparece hoy como 
inoportuna (Hasbscheid, Walter J., La Giustizia Civile in Germania, ídem, p. 
138); Italia: a través de la oposición antes o en el curso del proceso de 
ejecución, `el título ejecutivo' puede ser contestado valiéndose el deudor de la 
oposición a la ejecución `opposizione all'esecuzione' (art. 615, CPr. Ver Texto 
) (Fazzalari, Elio, La giustizia Civile in Italia, op. cit. p. 278, nros. 18 a 
20).
(27) Fassi, Código Procesal, t. II, p. 624.
(28) Cfr. Colombo, Carlos J., Ejecución hipotecaria, Abeledo-Perrot, 1974; 
Fenochietto, Carlos, Arazi, Roland, Código..., cit., 2ª ed., t. III, p. 4; 
Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, 2ª ed., Abeledo-Perrot, t. VII; 
Cuadrao, Jesús, Martínez, Oscar, Código, 5ª ed., Depalma, 1991; Morello,, 
Augusto M., Sosa, Gualberto Lucas, Berizonce, Roberto E., Códigos..., cit., 2ª 
ed., t. VI-B, y sus referencias jurisprudenciales; Highton, Elena I., Juicio 
hipotecario, Hammurabi, 1993, t. 1, quien en ps. 132-148 trata sobre el caso 
especial de los pagarés hipotecarios.
(29) Ver los fallos que referenciamos en Códigos procesales, 1ª ed., t. VII-2, 
ps. 1048-1049.
(30) Cabe asignarle tal carácter porque la restricción del ámbito de 
conocimiento, el soslayarse la admisión de defensas atendibles procedentes y 
perder definitivamente el deudor su derecho de propiedad (el inmueble 
hipotecado), lesiona gravemente el proceso justo constitucional (doctrina Corte 
Sup., "Sierra, Francisco M. SA suc. v. Viggiano, Carlos A.", setiembre 23 de 
1994, consids. 2 a 4, DJ, 1995-1, p. 446 [J C.952156], entre muchos otros). 
Remitimos a nuestro libro Actualidad del recurso extraordinario, Platense, 
Abeledo-Perrot, 1995, caps. IX y XX.
(31) Debería estar en conocimiento del ejecutante el nombre y domicilio de los 
acreedores privilegiados, embargantes, y ocupantes del inmueble hipotecado según 
la intimación que hubo de hacerse al deudor de conformidad al art. 53.
(32) Este verbo y su tiempo imperativo al igual que muchas desprolijidades 
sintácticas no está correctamente aplicado. El acreedor no tiene imperio como el 
juez, ni es un funcionario público aunque `privatizada' la subasta, queda 
entendido que ejerce por delegación legal y subrogación funcional esa función; 
dispondrá tal vez sea más apropiado.
(33) Por razones de espacio y haber tratado estos aspectos en distintos tiempos 
y obras en forma individual o colectiva (desde Juicios sumarios a Códigos 
procesales) así como co-redactores de proyectos de Códigos y de Reformas a los 
vigentes de la Nación y de la provincia de Buenos Aires, compendiamos al máximo 
estos desarrollos.
(34) La ley utiliza indistintamente las voces `remate' y `subasta'; creemos que 
esta última es correcta, porque la `privatización' transfiere al acreedor el rol 
del juez a esos fines; si bien el martillero actúa por mandato del acreedor este 
es sustituto del juez (nos vamos introduciendo en la conversión que señalamos en 
supra, cap. I y notas 19 y 24); pero en verdad nos cuesta familiarizarnos con 
ello) (ver Morello. A, M., Problemas actuales de la compraventa inmobiliaria, 
Platense, 1978).
(35) Es la única exteriorización del humanismo -la dimensión social tan apagada 
en este estatuto neocapitalista- en el proceso especial acelerado que analizamos 
(art. 558 bis, CPr. Ver Texto ) y que sucitara sentidas reflexiones a 
Calamandrei, Cappelletti y Berizonce (ver de éste último, Solidarismo y 
humanización del proceso, en "Problemática actual del Derecho Procesal", 
Platense, 1971, ps. 243-268).
(36) Barra, Carlos Rodolfo, Estudio preliminar al libro de Rodríguez Chirillo, 
Privatización de la empresa pública y post privatización, cit. ps. 29 y ss.; y 
p. 36.
(37) Morello, Augusto M., La adecuación del contrato, Platense, 1994, caps. VII 
y VIII; Anaya, Jaime, Recursos contra los laudos arbitrales, ED, marzo 22 de 
1995.
(38) Ver el excelente ensayo del Dr. Jorge Bustamante Alsina, La iniquidad del 
fallo como causal de arbitrariedad de la sentencia, ED, 115-181.
(39) Remitimos a Morello, A. M., Actualidad del recurso extraordinario, 
Platense-Abeledo-Perrot, 1995, caps. XIII y XVI.
(40) Posse, Abel, La crisis mundial del economicismo, "La Nación", marzo 27 de 
1995, p. 7, énfasis agregado.
(41) Posse, op. loc. citados.
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